Як українцям купити квартиру в країнах Європи: Австрії, Португалії, Болгарії чи Іспанії

Купити квартиру в одній із країн Європи – мрія багатьох українців. Раніше для деяких українців нерухомість у ЄС ставала "другим домом", до якого вони навідувалися кілька разів на рік, або ж здавали таке житло в оренду. Наразі через війну чимало українців розраховують жити за кордоном постійно. Щоб придбати житло в одній із країн Європи, потрібно знати деякі важливі нюанси. Наприклад, про податки та оформлення договору.

РБК-Україна попросило фахівців пояснити, як українцям купити житло в країнах ЄС, і чи можуть це робити ті, хто набув статусу тимчасового захисту.

Непередбачені витрати. Що треба знати, купуючи житло в Європі

У більшості країн ЄС українцям необхідно отримати місцевий податковий номер для сплати податків на нерухомість, говорить керуючий партнер юридичної компанії GLS Ольга Черевко.

"Деякі країни вимагають, щоб розрахунок за нерухомість проводили тільки з банківського рахунку, відкритого на території держави, де купується житло. Деякі країни, наприклад, Австрія, взагалі забороняють іноземцям купувати нерухомість без отримання спеціального дозволу", — звертає вона увагу.

Є стандартні питання, на які варто звернути увагу при покупці житла за кордоном, пояснює керуючий партнер ЮКК "Де-юре", адвокат Григорій Трипульський. Він перераховує головні пункти:

• податки, пов'язані з володінням майном. У деяких європейських країнах такий податок може досягати 2% від вартості майна на рік;
• вартість утримання нерухомості (якщо є басейн або консьєрж, то витрати можуть бути величезними);
• податки, які треба заплатити при придбанні (сюди входять мита, послуги юриста, агентства нерухомості, нотаріуса). Це також часто становить істотну суму витрат.

"Основна складність, з якою стикаються українці, особливо зараз — підтвердження легальності походження коштів та отримання їх на рахунок в Європі. До війни такі платежі можна було зробити з України, але зараз виведення валюти з України обмежене і щоразу така легалізація коштів перетворюється на "квест" із заздалегідь невідомим результатом!", — звертає увагу адвокат.

Далі треба уважно поставитися до законодавства країни, в якій ви хочете купити майно, щодо податкового резидентства в ній.

"Наприклад, якщо ви придбали нерухомість в Іспанії, отримали там статус тимчасового захисту й оплачуєте зі своєї картки всі комунальні платежі, при цьому живете частину часу в інших країнах ЄС, то Іспанія цілком може вас вважати своїм податковим резидентом і нарахувати немаленькі податки", — пояснює Григорій Трипульський.

Бізнес або статус біженця. Як українцям купити житло в Австрії

Якщо ви — не громадянин ЄС, але хочете купити житло в одній з країн Європи, треба знати про деякі правила. Наприклад, свої вимоги є в Австрії. Без якихось особливих складнощів житло там можуть купити біженці або ті, хто веде в країні бізнес. Але якщо ви не переїхали туди, рятуючись від війни, або в Австрії у вас немає своєї компанії, стати володарем нерухомого майна там буде досить складно, зауважує Ольга Черевко.

"Для того, щоб мати можливість купити нерухомість в Австрії, українці повинні отримати дозвіл від імміграційного департаменту. Це правило стосується всіх іноземців (осіб, які не мають австрійського громадянства або громадянства ЄС). А щоб отримати такий дозвіл, необхідно довести соціальний чи економічний інтерес", — зазначає вона.

Українцям, які отримали притулок і проживають в Австрії, це зробити буде нескладно. Оскільки можна довести, що вони купують нерухомість, щоб задовольнити свої житлові потреби. Для задоволення такого інтересу заявника дозвіл може бути видано на покупку тільки однієї квартири або будинку, пояснює вона.

Також українці зможуть придбати нерухомість при розширенні бізнесу. Це буде доказом економічного інтересу.

"Скажімо, якщо українець зареєструє компанію в Австрії й захоче купити приміщення для офісу або для здійснення економічної діяльності, така можливість буде надана. Для українців, які не отримали притулку в Австрії й не ведуть там бізнес, довести інтерес покупки житла або комерційного приміщення буде досить складно", — розповідає співрозмовниця.

Без обмежень. Купівля нерухомості в Португалії

Для українців немає ніяких обмежень щодо купівлі нерухомості в Португалії, каже Ольга Черевко. Іноземець має право купувати в цій країні житлову або комерційну нерухомість в необмеженій кількості. Для купівлі нерухомості іноземець зобов'язаний отримати місцевий податковий номер (NIF), оскільки при купівлі нерухомості саме покупець сплачує податок на купівлю і надалі сплачує щорічний податок на нерухомість.

"Без місцевого податкового номера неможливо завершити операцію з купівлі нерухомості в Португалії. Португалія також надає можливості для іноземців та українців у тому числі. При покупці певної нерухомості покупець має право на отримання "Голден візи". Це право на проживання, яке дає можливість в перспективі через 5 років отримати португальський паспорт", — пояснює представник компанії GLS.

При цьому для отримання паспорта особі не потрібно постійно проживати на території Португалії, на відміну від інших видів посвідки на проживання. Досить лише бути присутнім в країні протягом 14 днів кожні 2 роки.

Квартира в Болгарії для українців: ціни, попит та умови

Як купити житло в Болгарії українцям? Менеджер компанії Bulgarovo Стефан Валчев каже, що умови для громадян країн поза ЄС — досить лояльні. За великим рахунком при купівлі нерухомості у нотаріуса потрібен тільки український паспорт.

"За походженням грошей потрібно написати, звідки і куди йдуть гроші. Коли проходить оплата, можливо, болгарський банк зажадає якийсь доказ походження грошей. Також повинні бути в наявності копії договору про продаж, копії довідки про доходи. З моєї практики, навряд чи можна реально це детально перевіряти. За великим рахунком потрібно тільки показати наявність таких документів", — пояснює він.

Зараз ціни на ринку нерухомість в Болгарії ростуть, говорить фахівець.

"Під час пандемії COVID дуже багато болгар стали вкладати свої гроші в нерухомість, і попит піднявся. Багато хто почав і купувати нерухомість на курортах країни у якості другого будинку. Іноземці теж активні, і купують в основному "курортну" нерухомість. Багато клієнтів з Німеччини, Польщі, Чехії, Великої Британії. Також через війну до Болгарії приїхали й багато українців. Чимало з них почали купувати квартири і будинки", — пояснює він ситуацію на ринку.

За словами Стефана Валчева, у великих містах Болгарії ціни на міську нерухомість через високий попит стали значно вище.

"Якщо, наприклад, 3-4 роки тому можна було купити квартиру в новобудові без ремонту за ціною до 1 тисячі євро за квадратний метр, то зараз вже неможливо знайти пропозиції за такою ціною. Крім, напевно, окремих кварталів. Хоча "курортну" нерухомість в районі міста Несебр можна купити й дешевше. Кілька років тому можна було купити "вторинку" навіть з меблями за 500 євро за метр, то тепер такі самі квартири продають не дешевше 700-800", — наводить менеджер приклади цін на житло.

Прості правила. Як купити нерухомість в Іспанії

Умови покупки житла не дуже складні й в Іспанії. Квартиру або будинок в там можуть придбати громадяни будь-якої країни. Щоб стати власником нерухомості в цій країні, не потрібно будь-якого дозволу влади, як і посвідки на проживання.

Підшукати і купити можна як нове житло, так і варіанти на вторинному ринку, включаючи будинки з земельними ділянками. Власник нерухомості в Іспанії може перебувати в країні до 90 днів протягом 180 днів. Однак, щоб жити в цій країні довше, потрібно буде вже оформлювати посвідку на проживання. Іноземцям, які купують житло в Іспанії, радять користуватися послугами агентств для зручності з документами, хоча це не обов'язково. Реєструє таку угоду нотаріус.