Как купить квартиру в Чехии и могут ли это сделать украинцы

Иностранцы в Чехии (в том числе украинцы) могут покупать как жилье (в т.ч. строящееся), так и коммерческие объекты (офисы, магазины, рестораны, гостиницы, склады). С 2011 года закон Республики разрешает также покупать сельскохозяйственные и лесные земли. Соглашения можно совершать во всех регионах страны.

Следует иметь в виду, что в Чехии распространены две формы собственности на недвижимость – частная и кооперативная.

В первом случае – вы станете владельцем жилья. Во втором – дом в кадастре не делится на отдельные помещения, а владельцем всего объекта является кооператив. При этом покупатель приобретает собственность не на конкретную квартиру, а становится членом кооператива, получая  право пользоваться имуществом. Следует отметить, что в уставе части кооперативов может существовать запрет на прием иностранцев-физических лиц. Но, если вы хотите жить в этом доме – проверьте возможность оформить квартиру на юридическое лицо, зарегистрированное в Чехии.

Стандартное соглашение при покупке квартиры в Чехии занимает одну-две недели (пять-шесть, если будущий владелец берет для этого ипотеку), еще около месяца уходит на государственную регистрацию недвижимости. Из документов у покупателя-иностранца требуют только загранпаспорт. Соглашения о купле-продаже можно проводить удаленно. Для этого нужно оформить нотариальную доверенность на представителя покупателя, который переведет его на чешский язык и поставит печати.

Перед покупкой жилья нужно определиться, хотите ли вы купить квартиру от застройщика или на вторичном рынке. В первом случае вы сможете найти объявления на сайтах компаний или у агентов-посредников. Относительно второго варианта искать объявление следует на сайтах агентств недвижимости или на порталах по купле-продаже. Ищите объявления в регионе, который вас интересует, например, в Праге или Брно.

Также вы можете поискать объявления на одном из чешских ресурсов для купли-продажи недвижимости, например:

• Reality
• Sreality
• Reality iDNES
• Prague Real Estate

В Чехии есть определенные базовые принципы, закрепленные законодательно, которые необходимо придерживаться при приобретении недвижимости:

• все объекты должны быть зарегистрированы в Госреестре, а при передаче права собственности в реестр должны быть внесены соответствующие изменения;
• приобретение объекта не означает автоматического приобретения земли, на которой он расположен;
• при передаче права собственности обязательно должен быть оформлен письменный договор с подписями обеих сторон;
• При покупке недвижимости необходимо уплатить налог в размере 3%: его платит продавец, но клиент является гарантом налогового обязательства.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Чехии?

Все иностранные владельцы недвижимости имеют право в упрощенном порядке получить мультивизу, с которой можно находиться в Чехии и других странах Шенгена до 90 дней в полугодии (украинцы уже имеют такую возможность).

В то же время владение недвижимостью любой стоимости не дает права претендовать на получение разрешения на постоянное проживание в стране, а тем более не дает право претендовать на гражданство Чехии. (Вид на постоянное проживание можно оформить на основании работы, учебы, ведения бизнеса, наличия родственных связей или политического убежища. Недвижимость в собственности будет преимуществом при рассмотрении иммиграционного ходатайства).

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Чехии?

Владелец жилья обязан платить ежегодный налог на недвижимость в Чехии (Daň z Nemovitosti) независимо от гражданства и страны проживания. Это же касается коммунальных платежей и взносов на содержание дома. А вот страхование недвижимости в Чехии добровольное.

На самом деле этот налог не чрезмерен. Так, за 50-метровую двухкомнатную квартиру в Праге придется заплатить примерно €30-40 в год. Еще нужно вносить коммунальные платежи и взносы в резервационный фонд – на это уйдет €100-150 в месяц. Если вы не планируете жить в квартире, ее можно сдавать в аренду и данные расходы вы легко компенсируете. Однако в этом случае появляется еще один налог на доходы. Для физических лиц в Чехии он составляет 15%, для юридических – 19%.

Также в рамках сделки вам необходимо будет заплатить комиссионные (процент от стоимости жилья), если вы будете покупать недвижимость через агентство. Для некоторых типов объектов необходимо заплатить НДС: если это ваш случай, уточните, входит ли эта сумма в озвученную вам стоимость.

Услуги, оказываемые риэлторами в Чехии:

• подбор объектов по требованиям покупателя;
• организация удобного графика просмотров;
• торг с торговцем от имени покупателя;
• юридические консультации по всем вопросам, связанным с покупкой и уплатой налогов;
• открытие депозитного счета для оплаты средств по соглашению (при необходимости)
• помощь в подготовке пакета документов для покупки и получения кредита;
• проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
• регистрация нового владельца в Кадастре недвижимости;
• заключение договоров со службами ЖКХ.

Если вы решите подстраховаться и воспользоваться юридической поддержкой при совершении соглашения и оформлении договоров, то помните, что услуги юриста нужно будет добавить в общую сумму расходов.

По данным адвокатского бюро Ecovis, стоимость юридической поддержки при приобретении недвижимости составляет от 1000 до 2000 евро. Услуга включает заключение договора, закрепление цены и проверку объекта перед покупкой.

Другие важные нюансы при покупке квартиры в Чехии

Имейте в виду, что перед покупкой вы можете заказать у специалистов комплексную проверку объекта: подтвердить его владельца, убедиться, что на него не наложено никаких ограничений, что на нем нет долгов и так далее.

Если вы решите заручиться помощью юристов, такую проверку проведут они. Основные сведения об объекте можно найти в реестре, доступном публично. Проверяя понравившуюся квартиру, не забудьте уточнить состояние крыши и коммуникаций, обратите внимание на район и соседей.

Частой практикой в ​​Чехии перед оформлением договора купли-продажи является заключение договора о резервировании. Форма контракта не установлена ​​законодательно, но, как правило, в нем закрепляется цена объекта, покупатель выплачивает депозит в виде подтверждения своих намерений купить объект, а продавец обязуется в течение срока, указанного в договоре, не продавать объект другим лицам.

Недвижимость в Праге

Большая часть сделок по купле-продаже недвижимости заключается именно в столице Республики.

Согласно индексу Deloitte на март-апрель 2022 года, цена за квадратный метр жилой недвижимости в Праге составляла от 137,5 тысяч до 204,5 тысяч крон, в зависимости от района.

Прага делится на десять условных районов, поэтому часто можно услышать обозначение как Прага 1, Прага 3 или Прага 9, что обозначает конкретный район города. Исторический центр – это Прага 1, остальные расположены вокруг него, с постепенным удалением.

Престижным и востребованным микрорайоном считается Винограды (район Прага 2). Здесь много парков, ресторанов, но супермаркетов мало. Здесь, как и в соседнем Праге 3, много бизнес-центров, офисов, дипредставительств, развлекательных заведений.

Прага 4 – классический спальный район.

Прага 5 и Прага 6 граничат с центром города, поэтому здесь есть как исторические здания, так и уютная жилая застройка.

В Праге 7 и Праге 8 много парков и исторических памятников.

Прага 9 – это промышленный микрорайон, переживающий активную застройку жилой недвижимостью, равно как и Прага 10, в котором, в отличие от Праги 9, вообще нет промышленных предприятий.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Праге

В городе хорошо развита сетка общественного транспорта, поэтому пользование собственным автомобилем не обязательно. Город многонационален, здесь расположены офисы многих крупных компаний, а в университеты съезжаются студенты со всего мира.

В Праге легко найти детские образовательные учреждения с обучением на разных языках в дополнение к чешскому.

К минусам можно отнести высокую стоимость жилья по сравнению с другими городами и регионами. На те же товары и услуги в Праге цены будут выше, а значит, выше и затраты. У бизнеса здесь более высокая конкуренция, а в очередях в медицинские учреждения, социальные службы придется проводить больше времени, чем в малых городах.

Если вам не критично размещение в центре города, стоит просмотреть недвижимость в радиусе 20-40 км от крупных городов: Праги, Острова, Брно и так далее. Цена будет заметно ниже, но комфорт не меньше.

Посмотреть цены в других городах и регионах Чехии можно здесь.

Ипотека

Подавляющее количество сделок по приобретению недвижимости в Праге осуществляется посредством ипотечного кредитования. Даже те иностранцы, у которых есть деньги на покупку жилья, предпочитают не выводить их из бизнеса, а воспользоваться ипотечной системой чешских банков под 4-6% годовых.

Условия ипотечного кредитования, предлагаемые чешскими банками:

• продление ипотечного кредита сроком до 40 лет;
• возможность погасить кредит досрочно;
• возможность ипотеки без привлечения средств клиента (но эта услуга временно не предоставляется в связи с мировым кризисом).

Иностранные граждане могут оформить ипотеку в Праге под 2-4,5% годовых, при этом размер ставки зависит от следующих нюансов:

• на какой период оформляется ипотека, срок которой зависит от возраста заемщика;
• на какое время зафиксирована ставка кредитования. В период действия срока фиксации банк не вправе изменять процентную ставку, а заемщик не сможет раньше срока погасить кредит. Соответственно, чем меньше установлен «срок фиксации», тем ниже процентная ставка;
• степень риска. Здесь учитывается платежеспособность заемщика, а также доля кредита к размеру залога.

Следует отметить, что получить ипотечный кредит в Чехии иностранцам, не имеющим постоянного местожительства, - затруднительно. Особенно если заемщик работает за границей и не имеет официальных доходов в Чехии или если его компания не имеет финансовой истории и денежных оборотов. Чешские банки не выдадут ипотечный кредит иностранцу, который не сможет выплачивать ипотеку ежемесячно.

Во всех остальных случаях приобрести квартиру в ипотеку выгодно.

Почему ипотека в Чехии выгоднее аренды

К примеру, вы живете на Праге 5, снимаете квартиру за 11 000 крон в месяц и платите коммунальные платежи. Взяв ипотеку и сделав взнос в размере 40% стоимости квартиры в банк, ежемесячно придется выплачивать 7000 крон. А через некоторое время у вас появилось бы собственное жилье.