Як купити квартиру в Чехії та чи можуть це зробити українці

Іноземці в Чехії (у тому числі українці) можуть купувати як житло (в т.ч. що будується), так і комерційні об'єкти (офіси, магазини, ресторани, готелі, склади). З 2011 року закон Республіки дозволяє також купувати сільськогосподарські та лісові землі. Угоди можна здійснювати у всіх регіонах країни.

Слід мати на увазі, що у Чехії поширені дві форми власності на нерухомість - приватна та кооперативна. 

У першому випадку - ви станете власником житла. У другому - будинок в кадастрі не ділиться на окремі приміщення, а власником всього об'єкта є кооператив. При цьому, покупець набуває власності не на конкретну квартиру, а стає членом кооперативу, який дає йому право користуватися майном. Слід зауважити, що у статуті частини кооперативів може існувати заборона на прийом іноземців-фізичних осіб. Але, якщо ви хочете жити у цьому будинку - перевірте можливість оформити квартиру на юридичну особу, зареєстровану у Чехії.

Стандартна угода під час купівлі квартири у Чехії займає один-два тижні (п'ять-шість, якщо майбутній власник бере для цього іпотеку), ще близько місяця йде на державну реєстрацію нерухомості. З документів у покупця-іноземця вимагають лише закордонний паспорт. Угоди про купівлю-продаж можна проводити віддалено. Для цього потрібно оформити нотаріальну довіреність на представника покупця, який переведе її чеською мовою і поставить печатки.

Перед купівлею житла, потрібно визначитися, чи хочете купити квартиру від забудовника або на вторинному ринку. У першому випадку ви зможете знайти оголошення на сайтах компаній або у агентів-посередників. Щодо другого варіанту, шукати оголошення варто на сайтах агентств нерухомості або на порталах з купівлі-продажу. Шукайте оголошення в регіоні, який вас цікавить, наприклад, в Празі або у Брно.

Також ви можете пошукати оголошення на одному з чеських ресурсів для купівлі-продажу нерухомості, наприклад:

• Reality
• Sreality
• Reality iDNES
• Prague Real Estate

У Чехії є певні базові принципи, закріплені законодавчо, які необхідно дотриматись при придбанні нерухомості:

• всі об'єкти мають бути зареєстровані у Держреєстрі, а при передачі права власності до реєстру мають бути внесені відповідні зміни;
• придбання об'єкта не означає автоматичного придбання землі, де він розташований;
• під час передачі права власності обов'язково має бути оформлений письмовий договір з підписами обох сторін;
• при покупці нерухомості потрібно сплатити податок у розмірі 3%: його сплачує продавець, але покупець є гарантом податкового зобов'язання.

Які права отримує іноземець після купівлі нерухомості у Чехії?

Усі іноземні власники нерухомості мають право у спрощеному порядку отримати мультивізу, з якою можна перебувати в Чехії та інших країнах Шенгену до 90 днів на півріччя (українці вже мають таку можливість).

У то й же час, володіння нерухомістю будь-якої вартості не дає права претендувати на отримання дозволу на постійне проживання в країні, а тим більше не дає право претендувати на громадянство Чехії. (Посвідку на постійне проживання можна оформити на підставі роботи, навчання, ведення бізнесу, наявності родинних зв’язків або політичного притулку. Нерухомість у власності буде перевагою під час розгляду імміграційного клопотання).

Які обов'язки виникають у іноземця після покупки нерухомості в Чехії?

Власник житла зобов’язаний сплачувати щорічний податок на нерухомість у Чехії (Daň z Nemovitosti), незалежно від їхнього громадянства та країни проживання. Це саме стосується комунальних платежів та внесків на утримання будинку. А ось страхування нерухомості у Чехії є добровільним.

Насправді цей податок не є надмірним. Так, за 50-метрову двокімнатну квартиру у Празі слід буде заплатити приблизно €30-40 на рік. Ще треба вносити комунальні платежі та внески до резерваційного фонду – на це піде €100-150 на місяць. Якщо ви не плануєте жити у квартирі, її можна здавати в оренду, тоді дані витрати легко компенсуєте. Проте, у цьому випадку з'являється ще один податок на доходи. Для фізичних осіб у Чехії він становить 15%, для юридичних - 19%.

Також в рамках угоди вам необхідно буде заплатити комісійні (відсоток від вартості житла), якщо ви купуватимете нерухомість через агентство. Для деяких типів об'єктів необхідно заплатити ПДВ: якщо це ваш випадок, уточніть, чи входить ця сума в озвучену вам вартість.

Послуги, які надають ріелтори в Чехії:

• підбір об'єктів за вимогами покупця;
• організація зручного графіка переглядів;
• торг із продавцем від імені покупця;
• юридичні консультації з усіх питань, пов'язаних із купівлею та сплатою податків;
• відкриття депозитного рахунку для оплати коштів за угодою (за потреби)
• допомога у підготовці пакету документів для купівлі та отримання кредиту;
• перевірка юридичної чистоти об'єкта нерухомості;
• реєстрація нового власника у Кадастрі нерухомості;
• укладання договорів із службами ЖКГ.

Якщо ви вирішите підстрахуватися та скористатися юридичною підтримкою під час проведення угоди та оформлення договорів, то пам'ятайте, що послуги юриста потрібно буде додати до загальної суми видатків.

За даними адвокатського бюро Ecovis, вартість юридичної підтримки при придбанні нерухомості складає від 1000 до 2000 євро. Послуга включає укладання договору, закріплення ціни та юридичну перевірку об'єкта перед покупкою.

Інші важливі нюанси при купівлі квартири у Чехії

Майте на увазі, що перед покупкою ви можете замовити у фахівців комплексну перевірку об'єкта: підтвердити його власника, переконатися, що на нього не накладено жодних обмежень, що на ньому немає боргів і таке інше.

Якщо ви вирішите заручитись допомогою юристів, таку перевірку здійснять вони. Основні відомості про об'єкт можна знайти в реєстрі, доступні публічно. Перевіряючи квартиру, що сподобалася, не забутьте уточнити стан даху та комунікацій, зверніть увагу на район і сусідів.

Частою практикою в Чехії перед оформленням договору про купівлю-продаж є укладення договору про резервування. Форма контракту не встановлена ​​законодавчо, але, як правило, у ньому закріплюється ціна об'єкта, покупець виплачує депозит у вигляді підтвердження своїх намірів купити об'єкт, а продавець зобов'язується протягом строку, зазначеного у договорі, не продавати об'єкт іншим особам.

Нерухомість у Празі

Більша частина угод з купівлі-продажу нерухомості укладається саме у столиці Республіки. 

Згідно з індексом Deloitte на березень-квітень 2022 року, ціна за квадратний метр житлової нерухомості в Празі становила від 137 500 до 204 500 крон, залежно від району.

Прага ділиться на десять умовних районів, тому часто можна почути таке позначення як Прага 1, Прага 3 або Прага 9, що позначає конкретний район міста. Історичний центр – це Прага 1, решта розташовані навколо нього, з поступовим видаленням до околиць міста.

Престижним та затребуваним мікрорайоном вважається Виногради (район Прага 2). Тут багато парків, ресторанів але супермаркетів мало. Тут, як і в сусідньому Прага 3, багато бізнес-центрів, офісів, дипредставництва, розважальні заклади. 

Прага 4 - класичний спальний район.

Прага 5 і Прага 6 межують з центром міста, тому тут є, як історичні будівлі, так і затишна житлова забудова.

У Празі 7 та Празі 8 багато парків та історичних пам'яток.

Прага 9 - це промисловий мікрорайон, що переживає активну забудову житловою нерухомістю, так само як і Прага 10, в якому, на відміну від Праги 9, взагалі немає промислових підприємств. 

Плюси та мінуси купівлі нерухомості у Празі

У місті добре розвинута сітка громадського транспорту, тому користування власним авто не обов’язковим. Місто багатонаціональне, тут розташовані офіси багатьох великих компаній, а до університетів з'їжджаються студенти з усього світу.  

У Празі легко знайти дитячі освітні заклади з навчанням різними мовами на додаток до чеської.

До мінусів можна віднести високу вартість житла порівняно з іншими містами та регіонами. На ті самі товари та послуги в Празі ціни будуть вищими, а значить вищими і витрати. У бізнеса тут вища конкуренція, а у чергах до медичних закладах, соціальних служб доведеться проводити більше часу, ніж у малих містах. 

Якщо вам не критично розміщення в центрі міста, варто переглянути нерухомість в радіусі 20-40 км від великих міст: Праги, Острави, Брно і так далі. Ціна буде помітно нижчою, але комфорт не меншим.

Переглянути ціни в інших містах та регіонах Чехії можна тут.

Іпотека

Переважна кількість угод із придбання нерухомості в Празі здійснюється за допомогою іпотечного кредитування. Навіть ті іноземці, які мають гроші на купівлю житла, воліють не виводити їх з бізнесу, а скористатися іпотечною системою чеських банків під 4-6% річних.

Умови іпотечного кредитування, що пропонують чеські банки: 

• продовження іпотечного кредиту строком до 40 років;
• можливість погасити кредит достроково;
• можливість іпотеки без залучення коштів клієнта (але ця послуга тимчасово не надається у зв'язку зі світовою кризою).

Іноземні громадяни можуть оформити іпотеку у Празі під 2-4,5% річних, при цьому розмір ставки залежить від наступних нюансів:

• на який період оформляється іпотека, термін якої залежить від віку позичальника;
• на який час зафіксовано ставку кредитування. У період дії терміну фіксації банк не має права змінювати відсоткову ставку, а позичальник не зможе раніше терміну погасити кредит. Відповідно, що менше встановлений «термін фіксації», то нижча відсоткова ставка;
• ступінь ризику. Тут враховується платоспроможність позичальника, і навіть частка кредиту стосовно розміру застави.

Слід зазначити, що отримати іпотечний кредит у Чехії іноземцям, які не мають постійного місця проживання, - важко. Особливо, якщо позичальник працює за кордоном і не має офіційних доходів у Чехії або якщо його компанія не має фінансової історії та грошових оборотів. Чеські банки не видадуть іпотечний кредит іноземцю, який не спроможеться виплачувати іпотеку щомісяця.

У всіх інших випадках придбати квартиру в іпотеку вигідно. 

Чому іпотека в Чехії вигідніша за оренду

Наприклад, ви живете на Празі 5, винаймаєте квартиру за 11 000 крон на місяць і сплачуєте комунальні платежі. Взявши іпотеку та зробивши внесок у розмірі 40% вартості квартири в банк, щомісяця доведеться виплачувати 7 000 крон. А через певну кількість часу у вас з'явилося б власне житло.