Оренда житла у Польщі: на що звернути увагу

Як знайти та орендувати житло в Польщі? Це питання турбує багатьох українців. Видання uainkrakow.pl розповідає, на що звернути увагу.

Як працювати з сайтами для пошуку житла

Сайти з оголошеннями варто переглянути, незалежно від того, плануєте ви винаймати помешкання з допомогою агентства чи самостійно. Це дозволить дещо зорієнтуватись на ринку доступних пропозицій.

Ось список найбільш надійних та популярних ресурсів:

• www.gumtree.pl.
• www.olx.pl.
• www.dom.gratka.pl
• www.domy.pl
• www.otodom.pl/

На  сайтах можна встановити фільтри пошуку, варто це зробити відразу, щоб не переглядати варіанти, які вам не пасуватимуть. Наприклад, якщо у вас є діти і собаки, ви маєте алергію на цигарковий дим і ваша родина хоче жити тільки на першому поверсі, то варто відразу вказати опції: «zwierzęta są akceptowane», «dzieci są akceptowane» (так, не всі власники квартирі згодні пустити в дім дітей, особливо маленьких), «dla niepalących» та «parter» (якщо є опція, зо дозволяє вибрати поверх). Також можна відразу відфільтрувати оголошення від агенцій і безпосередньо від власників.

Через агенцію чи самостійно

Власне, це нe так суттєво, оберeте ви помешкання від агенції нерухомості чи від безпосереднього власника. Пам’ятайте, агенції не беруть з потенційних орендаторів грошей просто за перегляд квартир чи доступ до пропозицій. Якщо вам трапився «агент», що пропонує за 100 злотих показати помешкання – це шахрай, не дайте себе надурити.

Що ж до порівняння агенцій і безпосередніх власників, то плюси агенції в тому, що вона дозволяє дещо скоординувати організацію перегляду цікавих для вас варіантів і так заощадити час. Також, агенція може вирішити проблему комунікації з власниками (якщо ви невпевнено почуваєтесь і погано володієте польською, а власник говорить тільки польською, вам у деяких агенціях можуть запропонувати супровід українською, російською чи англійською).

Але, загалом, агенція – це не обов’язково. Відомо, що багато хто (особливо це стосується іноземців) переймається, що оренда від безпосереднього власника може бути «ненадійною» і вибирають  агенцію чи посередника, який допомагає шукати житло, щоб уникнути «підводних каменів». Це має сенс тільки до певної міри. Адже з безпосереднім власником ви будете укладати договір, який так само чинний, як і договір «через агенцію», тож якщо виявити уважність і розсудливість (які і при співпраці з посередником дуже потрібні), то самостійний пошук – це хороший вибір. 

Адже навіть якщо ви нічого не платите агенції за підбір помешкання, власник квартири платить гроші агенції за співпрацю, тож ціна оренди «від агенції» може бути вищою, ніж за умови безпосереднього найму.

Типи будинків

Польські міста дуже різні. Там можна жити і в приватному будинку на околиці, і в закритому дворі з невеликою кількістю будинків (osiedle), і в багатоповерхівці в індустріальному районі, і в старій кам’яниці. Може бути близько відразу до різного транспорту, а може бути дуже зелено, але з транспортом поганенько. Словом, варто визначити пріоритети (втім, часом вони визначаються вже у процесі пошуку).

Розглянемо кілька типів помешкань, які можна зустріти.

Багатоповерхівка (blok, duży blok) – поширений і добре знайомий тип житла.

Плюси:

• недорого (якщо розглядати бюджетні варіанти);
• великий вибір (бо таких квартир багато);
• є в багатьох містах: можна орієнтуватись на місце навчання чи праці;
• завжди мають міське центральне опалення, плата за вивіз сміття та догляд прибудинкової території стандартна (тобто не висока);

Мінуси:

• велика кількість мешканців – вищий ризик отримати «проблемних» сусідів;
• нижчий рівень безпеки: маленька дитина не гулятиме сама у дворі між багатоповерхівками, залишати цінні речі під будинком теж не завжди розсудливо.

Зазначимо, однак, що загалом польські міста безпечні, тобто ці ризики не варто перебільшувати.

Osiedle – закритий двір – це гарний вибір для родин з дітьми. Зазвичай будинки в таких дворах невеликі: 3-4 поверхи, 1-2 під’їзди.

Плюси:

• безпека: двір закритий, люди майже всі знайомі, будинки невисокі, тож навіть п’ятирічна дитина може безпечно гуляти сама, у дворі зручно залишати велосипеди, візки та самокати;
• тиша: зазвичай в таких поселеннях досить спокійно;
• доглянутість: зазвичай багато зелені, дуже чиста і доглянута територія.

Мінуси:

• можливі незручності з транспортом: якщо розглядати не найдорожчі, а помірковані варіанти – може бути далекувато до центру і не дуже зручно добиратись громадським транспортом;
• додаткова оплата за догляд території: іноді досить відчутна.

І, нарешті, трохи екзотики: кам’яниця – характерний старий будинок, зазвичай в центрі. Оренда в  такому місці не обов’язково захмарно дорога, як іноді здається, але на це є свої причини.

Плюси:

• естетика: височезні стелі і великі вікна;
• розташування: зазвичай це самий центр міста.

Мінуси:

• якщо все добре відремонтовано, то це дорого, якщо ціна помірна, значить помешкання може бути не в дуже задовільному стані;
• ціна за опалення: щоб обігріти високе приміщення, йде дуже багато енергії; до того ж, кам’яниці часто не мають центрального опалення, а локальне – завжди дорожче;
• часто відсутність двору і зелені;
• багато людей і шум (просто за стіною може бути хостел, а внизу – ресторан, та й загалом вулиці центру бувають шумними).

Розташування  і транспорт

Зазвичай шукають помешкання поряд із місцем праці чи навчання. Проте варто зауважити ще кілька факторів. Поряд з університетами житло може коштувати дорожче, ніж у дещо віддаленому районі. Поряд з роботою (це іноді значить в центрі і дорого), а іноді навпаки – на далекій околиці, де окрім вашого місця роботи майже нічого нема. Також, якщо є діти, варто з’ясувати, до якої школи чи садка вони ходитимуть.

Подивіться, як виглядає місце вашого помешкання на Google Maps. Перевірте, яким транспортом ви будете добиратись до важливих для вас місць за допомогою додатка jakdojade.pl.

Якщо є можливість, дізнайтесь, яка ситуація з корками на дорозі (в деяких місцях можна регулярно стояти в корках майже годину, в той час як за картою здається, що можна доїхати за 10 хвилин).

Зауважимо також, що не варто боятися пересадок. Загалом, громадський транспорт у Польщі влаштований зручно, і їхати з кількома  пересадками може бути цілком комфортно і швидко. Головне – перевірте інформацію щодо місця та транспорту, бо часом вказане в описі «15 хвилин від центру» не відповідає дійсності. Якщо не маєте змоги самі поїхати чи попросити друзів пересвідчитись, принаймні скористайтесь згаданими вже Google Maps та jakdojade.pl.

«Чинш», «медіа», «кауція»

Оплата за орендоване помешкання складається з грошей, які ви платите власнику («czynsz») та грошей за комунальні послуги («media»). Зручним і поширеним є такий підхід: наймач платить власнику щомісячний чинш,  і так само щомісяця сплачує рахунки за комунальні. 

Але домовленість може бути й іншою: орендар платить конкретно усталену суму власнику, а той самостійно сплачує всі рахунки. У будь якому разі, варто детально з’ясувати, як ви будете розраховуватись і зафіксувати це в договорі. Зверніть увагу: плата за  інтернет зазвичай не входить у «media» (тож її слід врахувати як додаткову витрату, коли плануєте бюджет).

Дуже важливо переглянути рахунки власника помешкання за воду, електрику, опалення за кілька  місяців, щоб зорієнтуватись, скільки насправді ви платитимете окрім чиншу. Також, варто зафіксувати показники лічильників.

При підписанні умови і в’їзді до помешкання зазвичай потрібно заплатити заставу (kaucję). Стандартно вона дорівнює сумі місячної плати за помешкання, але іноді може бути більшою чи меншою, за домовленістю. Коли орендар виїздить, власник повертає заставу , якщо немає застережень до стану помешкання. Власник може забрати заставу чи її частину, щоб компенсувати збитки, завдані мешканцем.

Опалення

У Польщі є будинки з центральним опаленням (centralne ogrzewanie) та з автономним опаленням (оgrzewanie wlasne).

• Центральне опалення

Центральна міська мережа опалення зазвичай працює з жовтня до квітня. Оплата за опалення нараховується за місяць наперед, з орієнтацією на середнє значення витрат на обігрів, пізніше ви отримуєте перерахунок. Тож важливо звернути увагу на те, щоб батареї у вашій квартирі мали регулятори і можна було вимикати опалення, коли воно вам не потрібне (насправді переважна більшість батарей саме такими і є). Центральне опалення – це найдешевший спосіб обігріву житла, ми б радили надавати перевагу саме йому.

• Автономне опалення

Це опалення не залежить від міської мережі, це в певному сенсі – більший ступінь свободи. Але це значно дорожче, ніж центральне.

Зверніть увагу: ціни за оренду квартири (czynsz) з автономним опаленням можуть бути нижчими за ціни помешкань з опаленням центральним, проте ця різниця нівелюється вже за один опалювальний сезон. Варто звернути увагу на те, чи утеплений будинок, чи добре ущільнені вікна . Зрозуміло, що в квартирі з хорошою теплоізоляцією незалежно від типу опалення витрати на обігрів будуть нижчими, ніж у «холодному» помешканні.

Облаштування помешкання

• Будова помешкання

Варто скласти список основних речей і за ним перевірити, чи все гаразд у вашій майбутній квартирі. Чи є прохідні кімнати? Чи є в кімнатах двері? Чи є у ванній унітаз?  А в кухні вікна? Мабуть, це дуже смішно звучить, але відомий випадок, коли неуважним орендаторам дісталась кухня без вікон, а інший нещасливий наймач знайшов гарну однокімнатну квартиру (kawalerkę), а потім з’ясувалось, що в туалеті немає дверей.

Зазвичай в оголошеннях незручні деталі оминають, тому є сенс не просто переглянути фото, а задати питання щодо тих речей, яких не видно на світлинах, і, звісно, пересвідчитись на власні очі (якщо це можливо).

• Меблі та техніка

Помешкання без меблів можуть бути відчутно дешевшими від умебльованих. Вони зручні для тих, хто хоче облаштувати дім на власний смак, проте зрозуміло, що доведеться купувати все необхідне для життя самостійно. Тож приміщення з меблями й технікою – це зазвичай простіший і зручніший варіант. Варто так само скласти список необхідних для вас речей і перевірити за цим списком, чи є все необхідне і чи працює воно.

• Домовленість із власником щодо порядкування в помешканні

Варто відразу обговорити з власником, чи можна вам пробити перфоратором отвори в стіні, розмалювати стіну, провести додаткові електророзетки тощо. Якщо ви плануєте жити кілька років, то часто подібні речі не викликають заперечень, але завжди слід з’ясувати ситуацію наперед.

Варто домовитись наперед, хто буде ремонтувати чи замінювати в разі псування техніку (зазвичай за серйозний ремонт відповідає власник квартири, а за дрібний –  орендар).

Краще всі домовленості зафіксувати в договорі найму помешкання. Також корисно додати до договору протокол (protokol zdawczo-odbiórczy), в якому перераховані всі суттєві речі щодо стану помешкання та техніки. Якщо якісь речі в квартирі зіпсовані (зламана шафа, тріснута ванна, пляма нa паркеті тощо), то окрім протоколу це можна відразу зафіксувати на фото, щоб потім, коли ви будете з’їжджати, до вас не було претензій.

Якщо маєте домашніх тварин чи плануєте їх завести, також добре зазначити це в договорі, це дозволяє уникнути багатьох проблем на майбутнє.

Види договорів

Питання про договір оренди заслуговує детальнішої уваги. В Польщі розрізняють три різновиди оренди нерухомості:

• звичайна (najem zwykły);
• оказіональна (najem okazjonalny);
• інституційна (najem instytucjonalny).

Вони регулюються різними типами договорів.

Інституційна оренда стосується оренди помешкання для ведення бізнесу. Зазвичай, коли ми винаймаємо житло, то маємо справу з іншими двома видами оренди – звичайною чи оказіональною, тож зосередимось на них.

Звичайний договір оренди (umowa najmu) – це, напевно, найбільш зрозумілий різновид договору: письмова домовленість між орендодавцем та наймачем, що надає другому право на  користування помешканням.

Договір оренди на окреслений час (umowa najmu na czas oznaczony) точно визначає час тривалості оренди. Такий договір не можна розірвати раніше (якщо тільки відповідні підстави не окреслені в договорі).

Договір оренди на неокреслений час (umowa najmu na czas nieoznaczony) визначає умови користування помешканням без точного часу тривання оренди. Важливо вказати в такій умові способи її розірвання. Зазвичай зазначають, за який час слід попередити іншу сторону, якщо хочеш розірвати договір (okres wypowiedzenia).

У більшості випадків зручно попереджати справді завчасно: за місяць чи два орендар може знайти інше житло, а власник – підшукати інших мешканців.

В обох випадках простий договір оренди:

• не мусить мати нотаріального посвідчення;
• не дозволяє виселити мешканців без рішення суду (в деяких випадках, наприклад, якщо ідеться про родину з дітьми, яка не платить за помешкання, судовий процес може тягтися роками).

Договір оказіональної оренди (umowa najmu okazjonalnego) відрізняється від звичайного тим, що у визначених договором випадках орендар добровільно зобов’язується звільнити помешкання на вимогу орендодавця, а в разі зволікання погоджується на примусове виселення без рішення суду.

Також, наймач мусить вказати помешкання, до якого він переїде, якщо його виселять. Отже, оказіональний тип договору:

• обов’язково посвідчений нотаріально;
• дозволяє примусове виселення.

Договір оказіональної оренди також може укладатись на окреслений та неокреслений час. Деякі власники квартир наполягають на оказіональній оренді, оскільки хочуть краще захиститись від непорядних орендарів. Втім, якщо надійність та платоспроможність потенційного мешканця не здаються сумнівними, багато хто охоче погоджується на звичайний договір оренди.